自從2010年5月上海地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部重組提上日程之后，圍繞著該集團(tuán)的兩家上市公司金豐投資以及中華企業(yè)的之間的猜測從未終止。

9月15日晚，金豐投資發(fā)布公告稱，根據(jù)公司的營業(yè)安排，同意按市場價(jià)格對外出售上海市閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)繁興路333號酒店式公寓共150套住宅，該公寓建筑面積計(jì)11064.88平方米。

金豐投資的這筆交易事發(fā)突然，其并未透露該公寓出售的方式以及具體售價(jià)，事實(shí)上，該筆交易的背后暗藏玄機(jī)。

備受質(zhì)疑的交易

據(jù)查，金豐投資本次出售的公寓是其今年1月份才購入的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)這筆交易也備受質(zhì)疑。今年的1月初，金豐投資與上海九韻置業(yè)簽訂收購協(xié)議，以5.4億元購買該公司開發(fā)的閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)西郊九韻城二期項(xiàng)目。

資料顯示，西郊九韻城二期項(xiàng)目主要包括一幢酒店式公寓，其中1-2層為商鋪及配套公建，3-12層為酒店式公寓、一幢社區(qū)商業(yè)及一幢主力賣場。

上述房屋建筑面積為：商業(yè)39054.23平方米。其中大潤發(fā)租賃面積25326.9平方米，酒店式公寓11064.88平方米，配套公建2331.31平方米，汽車庫7580.49平方米，以上各項(xiàng)總計(jì)面積為60030.91平方米。

然而，因?yàn)樯虾＞彭嵵脴I(yè)與金豐投資的控股股東實(shí)質(zhì)上均為上海地產(chǎn)集團(tuán)，此筆交易屬于關(guān)聯(lián)交易，因此交易遭到了金豐投資的投資者質(zhì)疑。投資者質(zhì)疑的理由為：一方面金豐投資在資金方面并不充裕，該筆交易對于集團(tuán)影響較大，同時(shí)，該筆交易存在大股東將金豐投資的資金轉(zhuǎn)移到中華企業(yè)的嫌疑。因?yàn)榇舜钨徺I的物業(yè)處于郊區(qū)，而非市中心，作為酒店而言，盈利能力并不是很高。

半年時(shí)間過后，金豐投資選擇將這個(gè)入手僅約半年的項(xiàng)目再次轉(zhuǎn)手，顯然意義并不一般。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，該小區(qū)成交均價(jià)大約13600元/㎡，二手均價(jià)大約1.1萬元，預(yù)期該筆出售將給金豐投資帶來大約1.5億元的銷售收入。

一位長期跟蹤金豐投資以及中華企業(yè)的分析師表示，該項(xiàng)目的酒店式公寓盈利能力并未被業(yè)內(nèi)人士所看好，此次出售可能是出于資產(chǎn)重組的考慮，是對于非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的一個(gè)清理。

復(fù)雜的重組

經(jīng)過了將近5個(gè)月的籌劃以及論證，上海地產(chǎn)集團(tuán)的重組方案至今遲遲沒有落實(shí)，涉及金豐投資以及中華企業(yè)的兩只股票已經(jīng)停牌達(dá)5個(gè)月之久。這是一個(gè)漫長的重組過程。

業(yè)內(nèi)人士稱，上海地產(chǎn)的重組遠(yuǎn)遠(yuǎn)比想象中復(fù)雜，目前，上海地產(chǎn)集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗下主要有三個(gè)獨(dú)立子公司運(yùn)作，分別為上市公司金豐投資以及中華企業(yè)，以及未上市的中星集團(tuán)。

盡管三個(gè)子公司均涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不過金豐投資原本的主業(yè)為房地產(chǎn)流通以及委托業(yè)務(wù)，后來才涉足房地產(chǎn)開發(fā)。而中星集團(tuán)以及中華企業(yè)主要為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主。除此之處，上海地產(chǎn)集團(tuán)還擁有從事?lián)Ｒ约耙患壵矸矫嫔形瓷鲜匈Y產(chǎn)。

根據(jù)金豐投資中報(bào)的數(shù)據(jù)，上半年金豐投資房地產(chǎn)開發(fā)收入5.19億，而來自于房地產(chǎn)流通服務(wù)的收入僅為6379萬。來自于房地產(chǎn)委托管理服務(wù)業(yè)務(wù)收入僅為3250萬元。

此前，金豐投資旗下從事中介機(jī)構(gòu)為金豐易居，其原本為上海地產(chǎn)中介的老大。然而后來逐漸演變?yōu)榫窒抻诖砩虾５禺a(chǎn)集團(tuán)樓盤的中介。而在現(xiàn)在的上海中介市場，金豐易居的市場占有率已經(jīng)早已風(fēng)光不在。

但也有業(yè)內(nèi)人士指出，即使剝離了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，金豐投資在中介代理方面的收入依然可觀。但其盈利能力將會(huì)大大下降，特別是在上海市場中介競爭如此激烈的環(huán)境下，金豐投資的規(guī)模無法與易居中國以及中原地產(chǎn)相提并論，在競爭中處于劣勢。

同時(shí)，另一個(gè)對金豐投資不利信號是，中星集團(tuán)的資產(chǎn)將很有可能注入到中華企業(yè)，在今年8月下旬，中華企業(yè)公司出資1.8億與上海中星共同設(shè)立三家項(xiàng)目公司，參與天津有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)。而此次合作加大中華企業(yè)與中星地產(chǎn)資產(chǎn)整合的可能性。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士指出，重組之后的金豐投資，其定位可能還會(huì)是原先的房地產(chǎn)流通服務(wù)業(yè)和委托治理業(yè)務(wù)等。